Alexandra Waradi
In den frühen 2000er Jahren stiegen die Hypothekenschulden im Verhältnis zum Einkommen rapide an. Ein wesentlicher Treiber dafür war eine Ausweitung des Kreditangebots, die Kredite billiger und breiter verfügbar machte. Es ist jedoch weitgehend unbekannt, ob die Kreditkosten oder die Verfügbarkeit von Krediten für Hypothekengeber wichtiger sind. Ich gehe dieser Frage nach in einer neueren Arbeit. Ich finde, dass eine zunehmende Kreditverfügbarkeit, insbesondere bei einem hohen Loan-to-Value- (LTV) oder hohen Loan-to-Income (LTI)-Verhältnis, die Kreditaufnahme der Haushalte erhöht und den Zugang zu Krediten verbessert. Auch die Kreditkosten spielen eine Rolle. Dies ist ein stark bestimmender Faktor für Hypothekengeber, die näher an den Kreditlimits liegen, und für Kreditnehmer mittleren Alters. Und die Reduzierung der Kreditkosten in Verbindung mit einer höheren Kreditverfügbarkeit verstärkt die Hypothekarkredite erheblich.
Ermittlung von Maßen für Kreditkosten und Kreditverfügbarkeit
Ich erhalte Indikatoren für die Kosten und die Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen aus dem Umfrage der Bank of England zu den Kreditbedingungen (CCS). Die Umfrage bewertet die Geschäftsbedingungen auf den Kreditmärkten vierteljährlich. Jeder Kreditgeber bewertet, wie sich die Kreditkonditionen im Vergleich zu den vorangegangenen drei Monaten verändert haben, indem er eine der folgenden fünf Antworten (oder Variationen davon) auswählt: „stark gestiegen“, „etwas gestiegen“, „gleich“, „etwas gesunken“. ', 'viel runter'. Jeder Antwort wird dann ein symmetrischer Score zugeordnet. Positive Werte weisen darauf hin, dass die Kreditverfügbarkeit im Vergleich zu den vorangegangenen drei Monaten höher oder die Kreditkosten niedriger sind.
Ich verwende CCS-Informationen zu Hypothekenzinsen und Produktgebühren für neue Hypotheken als Indikatoren für die Kreditkosten. Um die Kreditverfügbarkeit zu erfassen, verwende ich CCS-Informationen für: allgemeine Kreditgenehmigungen; Kreditverfügbarkeit bei hohen und niedrigen LTV-Verhältnissen; und Kreditverfügbarkeit zum bankintern festgelegten maximalen LTI-Limit.
Daten aus dem Vereinigten Königreich deuten darauf hin, dass sich sowohl die Kreditkosten als auch die Kreditverfügbarkeit in der Vergangenheit parallel zum Kreditwachstum entwickelt haben. Beispielsweise entsprachen Zeiten, in denen das Wachstum der Hypothekenkredite historisch hoch war oder zunahm, Zeiten, in denen: i) die Kreditverfügbarkeit, z. B. bei sehr hohen LTI- oder LTV-Verhältnissen, zunahm (Diagramm 1); oder ii) Hypothekenzinsen sanken (Diagramm 2).
Grafik 1: Kreditverfügbarkeit bei höheren LTI- und LTV-Quoten und Kreditwachstum
Hinweis: Das Kreditwachstum wird anhand der vierteljährlichen Wachstumsrate der gesamten besicherten Nettokreditvergabe in Pfund Sterling an Privatpersonen ermittelt.
Quellen: FCA Product Sales Database und Bank of England.
Diagramm 2: Fremdkapitalkosten erfasst durch Hypothekenspreads
Hinweis: Der Spread für Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien ist ein gewichteter Durchschnitt der notierten Hypothekenzinsen über den risikofreien Zinsen, wobei 90 % LTV für zweijährige Festhypotheken und 75 % LTV-Tracker für zwei- und fünfjährige Festzinshypotheken verwendet werden. Spreads werden im Verhältnis zu Gilt-Renditen mit passender Laufzeit für festverzinsliche Produkte genommen. Spreads werden relativ zum Banksatz für das Tracker-Produkt genommen. Gewichtungen basieren auf dem relativen Volumen neuer Kredite.
Quellen: Bank of England, Bloomberg, FCA-Produktverkaufsdaten und Bankberechnungen.
Identifizieren von Änderungen der Kreditkosten und der Kreditverfügbarkeit, die durch Kreditangebotsschocks verursacht werden
Viele Faktoren können zu Änderungen der Kreditkosten und der Kreditverfügbarkeit führen. Einerseits können sie von den Merkmalen der Hypothekenbewerber abhängen – dh auf Kreditnachfrage. Beispielsweise kann ein Anstieg des Durchschnittseinkommens die Gesamtkreditkosten bei Banken senken, um eine Verbesserung der finanziellen Lage von Hypothekenantragstellern widerzuspiegeln. Auf der anderen Seite können Kreditindikatoren davon abhängen Kreditversorgung. Dort passen die Kreditgeber sie selbst unabhängig von der Kreditnachfrage an, beispielsweise aufgrund von Wettbewerb, Änderungen in der Risikoeinstellung der Banken oder Regulierung. Dieser letztere Effekt muss identifiziert werden, um den Zusammenhang zwischen Bankverhalten und Hypothekarkreditaufnahme untersuchen zu können. Ich mache das in zwei Schritten.
Zuerst passe ich das CCS mit an umfangreiche Daten auf Kreditebene um Informationen über britische Genehmigungen für die Aufnahme von Hypothekendarlehen zu erhalten.
Zweitens isoliere ich die Bewegung bei der Hypothekarkreditaufnahme, die von anderen Faktoren als dem Kreditangebot angetrieben werden kann, wie z. B. von: dem wirtschaftlichen Umfeld; Unterschiede in der Reaktion der Kreditgeber im CCS; Merkmale des Kreditnehmers, einschließlich Einkommen, Beschäftigungsstatus, Alter oder Zinszahlungen. Es gibt jedoch zwei Faktoren, die eher die Kreditnachfrage als das Kreditangebot beeinflussen und die nicht beobachtbar sind. Erstens werden die Kreditnehmer nicht zufällig auf die Banken verteilt. Sie können Banken nach nicht beobachtbaren Merkmalen auswählen. Zweitens beziehen sich die Daten eher auf Hypothekengenehmigungen als auf Hypothekenanträge. Daher kann ich keine Veränderungen in den Eigenschaften von Hypothekenanträgen im Laufe der Zeit beobachten. Wenn diese groß und dauerhaft sind, können die Kreditgeber ihre Kosten und die Verfügbarkeit von Krediten unabhängig vom Kreditangebot anpassen, um beispielsweise Änderungen der Kreditrisiken widerzuspiegeln. Um die potenzielle Verzerrung durch diese unbeobachteten Faktoren zu minimieren, isoliere ich Kreditnachfragefaktoren unter Verwendung von Daten aus dem CCS. Insbesondere bittet das CCS die Kreditgeber, sich eine Einschätzung der Veränderungen der Kreditnachfrage im Vergleich zu den vorangegangenen drei Monaten zu bilden.
Sobald ich alle diese Faktoren kontrolliert habe, sollten alle verbleibenden Änderungen bei der Hypothekenverschuldung Änderungen der Kreditbedingungen widerspiegeln, die nur durch das Kreditangebot bedingt sind. Anschließend untersuche ich, wie sich Bewegungen bei verschiedenen Indikatoren für Kreditkosten und Kreditverfügbarkeit auf zwei Maße für Hypothekenschulden auswirken. Einerseits betrachte ich ihre Auswirkungen auf die intensive Marge von Schulden. Dieser schätzt, um wie viel bereits kreditberechtigte Kreditnehmer ihren durchschnittlichen Kreditbetrag erhöhen, wenn sich die Kreditkennzahlen ändern. Andererseits betrachte ich ihre Wirkung auf die umfangreiche Marge von Schulden. Dabei wird geschätzt, ob Haushalte insgesamt mehr Kredite erhalten, indem untersucht wird, ob die Banken die Zahl der von ihnen vergebenen Kredite erhöhen, wenn die Kreditindikatoren günstiger sind.
Die intensive Fremdkapitalmarge reagiert sowohl auf Kreditkosten als auch auf die Kreditverfügbarkeit, aber die umfangreiche Marge wird stark von der Kreditverfügbarkeit bestimmt
Ich finde, dass sowohl die Kreditkosten als auch die Kreditverfügbarkeit unabhängig voneinander die intensive Kreditspanne beeinflussen können. Unter sonst gleichen Bedingungen ist der durchschnittliche Hypothekarkredit höher, wenn entweder die bankinternen maximalen LTI-Limiten erhöht oder die Hypothekenzinsen gesenkt werden. Und Kredite billiger und gleichzeitig breiter verfügbar zu machen, wird die Wirkung auf die intensive Marge im Vergleich zu den Kreditkosten allein verdoppeln.
Im Gegensatz dazu können nur Änderungen in der Kreditverfügbarkeit den umfangreichen Schuldenspielraum (dh den Kreditzugang) unabhängig beeinflussen. Beispielsweise führt die Erhöhung der internen LTI-Höchstgrenzen der Kreditgeber zu einem Anstieg der Zahl der an private Haushalte vergebenen Bankkredite. Die Kreditkosten werden nur dann zu einem wichtigen Treiber der hohen Marge, wenn sie von den Banken aggressiv gesenkt werden, wobei sowohl die Produktgebühren für neue Kredite als auch die Hypothekenzinsen gleichzeitig gesenkt werden. Kein Indikator für Fremdkapitalkosten allein ist aussagekräftig genug, um die hohe Marge zu beeinflussen.
Für junge Kreditnehmer ist nur die Kreditverfügbarkeit von Bedeutung, aber für ältere Haushalte mit mittlerem Einkommen oder finanziell eingeschränkte Haushalte spielen sowohl die Kosten als auch die Verfügbarkeit eine Rolle
Ich untersuche, ob die Auswirkung von Kreditkosten und Kreditverfügbarkeit auf Hypothekenschulden von den Merkmalen des Kreditnehmers abhängt. Tabelle A zeigt, dass Schuldenreaktionen vom Alter, der finanziellen Situation, der Wohnungseigentümerschaft und dem Einkommen der Haushalte abhängen.
Tabelle A: Heterogenität nach Haushaltsmerkmalen
| Haushaltstyp | Sensibilität für welche Art von Kreditkonditionsindikatoren? | Welcher Kanal zählt mehr? |
| Junge Haushalte | Kreditverfügbarkeit (d. h. bei hohen LTI- und LTV-Verhältnissen) | Kreditverfügbarkeit |
| Erstkäufer Kreditnehmer mit mittlerem Einkommen | Sowohl Kreditkosten als auch Kreditverfügbarkeit | Ähnliches Ausmaß an Effekten |
| Kreditnehmer mittleren Alters | Sowohl die Kreditkosten als auch die Kreditverfügbarkeit | Leihgebühren Effekte sind zweimal stärker |
| Kreditnehmer mit sehr hohen LTV- oder LTI-Quoten | Sowohl die Kreditkosten als auch die Kreditverfügbarkeit | Gleichzeitig Änderungen der Kreditkosten und Kreditverfügbarkeit erforderlich |
Die Verschuldung junger Haushalte reagiert ausschließlich auf Änderungen der Kreditverfügbarkeit, insbesondere bei hohen LTV- und LTI-Quoten. Junge Erwachsene unter 30 Jahren haben im Vergleich zu Kreditnehmern ab 31 Jahren ein niedrigeres Medianeinkommen und höhere Median-LTV-Verhältnisse. Es ist auch wahrscheinlicher, dass sie noch nie eine Immobilie geschuldet haben, wobei 65 % von ihnen Erstkäufer sind. Daher ist es wahrscheinlicher, dass sie sowohl durch ihre Einkünfte als auch durch ihre niedrigeren Einzahlungsniveaus an Kreditengpässen leiden.
Betrachtet man alle Erstkäufer, Haushalte mit mittlerem Einkommen (dh mit einem Durchschnittseinkommen von 46.900 £) und Kreditnehmer mittleren Alters (dh im Alter von 31 bis 49), werden die Schuldenentscheidungen sowohl von den Kreditkosten als auch von der Kreditverfügbarkeit bestimmt.
Für den durchschnittlichen Erstkäufer und Haushalt mit mittlerem Einkommen haben Änderungen bei verschiedenen Arten von Kreditindikatoren jedoch einen homogenen Effekt: dh eine höhere Verfügbarkeit von Krediten mit hohem Beleihungsauslauf oder eine Senkung der Hypothekenzinsen erhöhen die Verschuldung um den gleichen Betrag. Im Gegensatz dazu wirken sich Kreditkonditionsindikatoren bei Kreditnehmern mittleren Alters heterogen aus: dh der durchschnittlich aufgenommene Kredit reagiert doppelt so sensibel auf eine Verringerung der Hypothekenspreads als auf eine Erhöhung der bankinternen maximalen LTI-Limite. Dies deutet darauf hin, dass die Verfügbarkeit riskanterer Kredite für Hypothekengeber im späteren Leben weniger wichtig ist, beispielsweise aufgrund höherer Einkommensaussichten. Infolgedessen fallen Kreditkosten stärker ins Gewicht.
In der Nähe von Sicherheiten- oder Einkommenskreditlimits zu sein, ist auch ein Schlüsselfaktor für die Schuldensensitivität gegenüber verschiedenen Kreditkonditionsindikatoren (d. h. die letzte Zeile in Tabelle A). Die Zahl der diesen Kreditnehmern gewährten Kredite steigt infolge einer gleichzeitigen Lockerung der Hypothekenzinsen und der Kreditverfügbarkeit entweder bei hohen LTV- oder hohen LTI-Multiplikatoren. Dies deutet darauf hin, dass Kreditnehmer, die finanziellen Engpässen ausgesetzt sind, sowohl durch die Kreditpreise als auch durch das Angebot riskanterer Kredite beim Zugang zu weiteren Krediten eingeschränkt sind. Daher ist der Zugang zu Krediten nicht der einzige entscheidende Faktor für diese Kreditnehmer. Auch der Preis, zu dem der Kredit verfügbar ist, spielt eine Rolle.
Fazit
Dieser Blog zeigt, dass Änderungen sowohl bei den Kreditkosten als auch bei der Kreditverfügbarkeit für die Dynamik der Haushaltsverschuldung von Bedeutung sind. Mehr noch, gleichzeitige Änderungen beider Arten von Indikatoren verstärken die Auswirkungen auf die Hypothekarkreditaufnahme. Änderungen in der Kreditverfügbarkeit haben jedoch weitreichendere Auswirkungen, da sie mehr Haushalte sowohl auf der intensiven als auch auf der extensiven Seite betreffen. Die relative Bedeutung der Kreditkosten und der Kreditverfügbarkeit hängt jedoch vom Alter der Kreditnehmer, der Wohndauer, dem Einkommen und der Nähe zu Kreditbeschränkungen ab.
Alexandra Varadi arbeitet in der Abteilung Macro Financial Risk der Bank.
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